Algemeen
Grondbeleid is voor de raad om twee redenen van belang. In de eerste plaats vanwege de relatie met de doelstellingen van de programma’s en in de tweede plaats vanwege het financiële belang en de risico’s. Deze paragraaf geeft een kort overzicht van de visie op het gemeentelijk grondbeleid, de uitvoering daarvan, de financiële resultaten en risico’s van de grondexploitaties.
Visie op het grondbeleid
Grondbeleid is geen doel op zich maar een middel om maatschappelijke, financiële en ruimtelijke doelstellingen te verwezenlijken. De gemeente heeft haar ruimtelijke ambities vastgelegd in de 'Omgevingsvisie Best 2040: dorp van formaat'. Het gemeentelijk grondbeleid staat in dienst van deze ambities. De uitgangspunten en kaders van het grondbeleid zijn door de raad vastgesteld in de ‘Nota grondbeleid 2015’. In deze nota heeft de raad bepaald dat per eigenaar, project of plangebied wordt beoordeeld welke vorm van grondbeleid (actief of faciliterend) zal worden toegepast.
Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Hierdoor is er één en ander gewijzigd in het instrumentarium voor grondbeleid. Een deel van de bestaande instrumenten zoals bijvoorbeeld het voorkeursrecht en onteigening zijn samengebracht en geïntegreerd in de Omgevingswet. De werking ten aanzien van het grondbeleid is niet wezenlijk veranderd in de Omgevingswet. Er is vooral sprake van modernisering, verduidelijking, waar mogelijk versnelling van proceduretijden, en soms wijziging van bevoegdheden (met name bij onteigening). Vanwege de inwerkingtreding van de Omgevingswet worden voorbereidingen getroffen om de Nota grondbeleid 2015 te actualiseren en aan te passen aan de nieuwe wetgeving.
Uitvoering actief grondbeleid via gemeentelijke grondexploitaties
Bij actief grondbeleid koopt de gemeente zelf gronden en opstallen aan, maakt de grond bouwrijp, verkoopt bouwrijpe gronden ten behoeve van de ontwikkeling daarvan en maakt deze na realisatie van de opstallen (vaak woningbouw) woonrijp. De financiële consequenties van dit actieve grondbeleid worden in beeld gebracht met een grondexploitatie-berekening (vaak afgekort tot grondexploitatie of grex).
Alle grondexploitaties worden, overeenkomstig hetgeen in de ‘Nota grondbeleid 2015’ is vastgelegd, jaarlijks geactualiseerd. In het kader van de jaarrekening 2023 zijn de grondexploitaties geactualiseerd naar de stand per 1-1-2024. Een adequate actualisatie van de grondexploitaties is essentieel omdat dit de basis vormt voor de waardering in de jaarrekening. De geraamde bedragen worden vervangen door gerealiseerde bedragen, zodat inzicht wordt verkregen in de actuele boekwaarde per einde boekjaar. Vervolgens wordt de grondexploitatie geactualiseerd aan de hand van de 4 P’s: parameters (kosten- en opbrengstenstijgingen, rente- en disconteringsvoet), programma (aantallen woningen, kantoren, winkels, maatschappelijke voorzieningen), planning (fasering van het programma in de tijd) en prijs (kosten aan bouw- en woonrijp maken en grondopbrengsten van het programma).
Bouwgronden in exploitatie (BIE)
Vanuit het belang van eenduidigheid is in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) het begrip ‘bouwgrond in exploitatie’ (BIE) scherper gedefinieerd: gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. De kwalificatie BIE heeft gevolgen voor de rubricering op de balans, de waardering van de gronden op de balans en de kostentoerekening. In 2023 zijn geen nieuwe grondexploitaties door de raad vastgesteld. Per 31-12-2023 zijn er 6 projecten in uitvoering die kwalificeren als BIE: Dijkstraten, Aarlesche Erven, Steegsche Velden Oost fase A, Centrum, Molenstraat en Steegsche Velden-Noord.
Bouwgronden in exploitatie - boekwaarde en verliesvoorziening
De boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie is het door de gemeente geïnvesteerde vermogen, oftewel het saldo van de gerealiseerde kosten en opbrengsten. Op basis van het BBV plaatst de gemeente de boekwaarde van de grondexploitaties op de balans. Deze boekwaarde moet worden terugverdiend door toekomstige opbrengsten uit grondverkoop. Als blijkt dat dit niet mogelijk is, moet een voorziening worden getroffen om het verlies op te vangen. De kosten, opbrengsten en eventueel getroffen voorzieningen komen tot uitdrukking op de balans onder de post ‘voorraden’. De bruto boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie bedraagt op de balansdatum per 31-12-2023 € 40.673.000. De getroffen voorziening voor geprognosticeerde verliezen bedraagt € 24.632.000. De netto boekwaarde (=bruto boekwaarde minus voorzieningen) bedraagt dus € 16.041.000.
Bouwgronden in exploitatie - resultaat
Het resultaat van de bouwgronden in exploitatie bestaat uit het saldo van kosten en opbrengsten. Het resultaat wordt uitgedrukt in drie waarden: nominale waarde, eindwaarde en netto contante waarde. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2024 (jaarrekening 2023) wordt het volgende resultaat verwacht:
Resultaat op nominale waarde BIE: € 7.416.000 (nadelig saldo)
Resultaat op eindwaarde BIE: € 26.853.000 (nadelig saldo)
Resultaat op netto contante waarde BIE: € 23.938.000 (nadelig saldo)
Bouwgronden in exploitatie - onderbouwing winstneming
In de grondexploitatie moet op basis van het BBV tussentijds winst worden genomen, waarbij de ‘percentage of completion’ (poc) methode wordt toegepast. Deze methode moet worden toegepast indien het resultaat op de grondexploitatie op een betrouwbare wijze kan worden ingeschat en/of voldoende zeker is, de grond is verkocht (deelperceel) en de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1-1-2024 wordt in 2023 geen winstneming genomen.
Bouwgronden in voorbereiding – boekwaarde
In 2022 heeft uw raad een voorbereidingskrediet voor de planontwikkeling van project Spoorweglaan-Ringweg-Vogelkers van € 300.000 beschikbaar gesteld. Ín het BBV zijn voorwaarden beschreven, waaronder deze kosten mogen worden geactiveerd onder de 'immateriële vaste activa. Later (binnen 5 jaar) kunnen deze kosten worden opgenomen in een door de raad te openen grondexploitatie. In 2023 zijn voor de voorbereiding van het project € 52.933 aan kosten gerealiseerd. Daarmee komt de boekwaarde van dit voorbereidingskrediet per 31-12-2023 op € 102.699.
Risico’s en weerstandsvermogen (BIE en MVA)
Bij grondexploitaties lopen gemeenten diverse risico’s. Deze zijn het gevolg van de langdurige looptijd van plannen en planvorming, inschatting van parameters, marktwerking en de betrokkenheid van diverse partijen en de hiermee corresponderende belangen. In het kader van risicomanagement worden de risico’s periodiek geïnventariseerd en gekwantificeerd (impact x kans). Zo ontstaat een beeld van het benodigde weerstandsvermogen ten behoeve van de grondexploitaties. De Risicoreserve grondexploitaties fungeert als weerstandsvermogen voor de grondexploitaties. De omvang van deze reserve is gekoppeld aan het benodigde weerstandsvermogen voor de grondexploitaties. In het kader van de actualisering van de grondexploitaties per 1-1-2024 (jaarrekening 2023) zijn de risico’s in de grondexploitaties geactualiseerd en worden ingeschat op een bedrag van € 7.516.000 (was € 12.279.000 in de jaarrekening 2022). De hoogte van de risicoreserve bedraagt € 17.459.000 (stand per 31-12-2023, na mutaties in de voorzieningen). Dit betekent dat vanuit de Risicoreserve grondexploitaties een bedrag van € 9.944.000 kan worden afgedragen aan de Vrije algemene reserve. Deze afdracht is verwerkt in de jaarrekening 2023.
Risicobeheersing
Om de risico’s van de grondexploitaties te beheersen zijn de volgende maatregelen getroffen:
- permanent in gesprek met de bouwpartners en corporaties én met de regio over afstemming woonproducten op de marktvraag;
- faseren en doseren aanbod van bouwkavels in relatie tot de marktvraag;
- doorrekenen van (alternatieve) programma’s;
- bewaken van en sturen op kosten;
- aandacht voor marketing en promotie;
- binnen onze contractuele verplichtingen het zo laat mogelijk bouwrijp maken van de gronden om renteverliezen tegen te gaan;
- tijdig middelen reserveren voor verwachte nadelige saldi.
Gemeentelijke grondprijzen
De gemeentelijke grondprijzen worden jaarlijks geactualiseerd en door het college vastgesteld. In de vergadering van 16-1-2024 zijn de grondprijzen voor 2024 vastgesteld.
Voor een uitgebreide toelichting op de stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties verwijzen wij u naar de MPG 2024.